保利发展2024年中报解读：销售回暖，但利润承压，未来可期？
元描述：保利发展2024年中报解读，销售回暖，但利润承压，未来可期？深入分析保利发展上半年业绩表现，包括销售、利润、资金、土地储备等方面，并探讨未来发展方向。
引言：
保利发展，作为中国房地产行业的龙头企业之一，其半年报备受市场关注。2024年上半年，中国房地产市场在政策利好刺激下呈现回暖态势，但行业整体仍面临着诸多挑战。保利发展作为行业领头羊，其上半年业绩表现如何？未来发展方向又将如何？本文将深入解读保利发展2024年中报，以期为投资者提供参考。
销售回暖，但利润承压
销售回暖，但利润承压：保利发展上半年业绩解析
2024年上半年，保利发展实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，但利润总额却出现了大幅下降，同比减少28.7%，归母净利润更是下降了39.3%，至74亿元。
销售方面，保利发展展现出积极的态势：
- 签约金额和面积有所下降，但权益销售金额下降幅度更小。2024年上半年，保利发展实现签约金额1733.36亿元，同比减少26.81%，签约面积954.25万平方米。但权益销售金额约1330亿元，较去年同期下降17%，低于全口径销售金额降幅，说明保利发展更注重项目权益，而非盲目追求规模。
- 二季度销售强劲反弹，环比增速高于行业平均水平。二季度保利发展实现销售金额1104亿元，比一季度增长75%，有力扭转了下滑的趋势，环比增速较TOP100房企高出约40个百分点。公司积极调整销售策略，把握二季度以来政策频出、客户来访热情高涨的市场窗口，加大推货力度，并加强综合去化举措。
- 市场占有率稳步提升，核心城市优势明显。上半年，保利发展市场占有率较2023年底提升0.06个百分点至3.68%，其中38个核心城市市场占有率提升0.3个百分点至7.1%。38个核心城市中，32个城市市占率排名前五，11个城市市占率排名第一，广州、佛山、太原、石家庄、三亚、莆田等8个城市占有率突破15%。
利润方面，保利发展面临着较大压力：
- 毛利率下降，主要受结算权益比下降的影响。公司毛利率16.0%，利润总额141亿元，同比下降28.7%，主要受结算权益比下降的影响。
- 经营活动现金流净额下降，但预计随着以前年度地价支付完毕，将持续改善。上半年，保利发展经营活动现金流净额-171亿元，较去年同期下降243亿元，主要因公司购买商品、接受劳务支付现金1062亿元，其中用于支付2023年度拓展项目的土地款366亿元，同比增长160亿元。
总体而言，保利发展上半年业绩表现出销售回暖、利润承压的特征。销售回暖主要得益于公司积极调整销售策略，把握市场机遇，加大推货力度，以及核心城市优势明显。利润承压主要受结算权益比下降、经营活动现金流净额下降以及行业整体利润率下滑的影响。
资金管理稳健，未来发展可期
资金管理稳健，融资成本下降
保利发展在资金管理方面表现出稳健的态势。
- 新增负债规模较大，但直接融资占比提升，融资成本下降。今年上半年，保利发展实现新增负债938亿元，累计净增有息负债193亿元；直接融资199亿元，占新增融资的21%。新增融资的平均成本较2023年下降21 BP至2.93%。
- 有息负债总额有所增加，但综合成本降低，债务结构优化。截至6月底，保利发展有息负债总额3735亿元，综合成本降低至3.31%，较年初下降25BP。其中，一年内到期有息负债占比19.82%，较年初下降0.99个百分点；三年以上到期的有息负债占比33.12%，较年初提升1.52个百分点；直接融资比重提升1.52个百分点至17.82%。
保利发展积极采取措施，优化债务结构，降低融资成本，确保资金链的稳定。公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案，未来将继续探索多元化融资渠道，进一步降低融资成本。
土地储备充足，布局核心城市
保利发展拥有充足的土地储备，并积极布局核心城市。
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上半年新增土地储备规模较小，但项目质量高。在38个核心城市土地（住宅）推出建筑面积和成交面积分别同比下降42%和35%的背景下，保利发展主动调整投资节奏，优中选优，在保证新增项目税前成本利润率水平不下降的情况下，择机补充土地资源。报告期内，公司共拓展项目12个，均位于38个核心城市，总计容面积116万平方米，权益地价109亿元，总地价126亿元，其中，新增货值住宅业态占比达96%。
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土地储备规模稳中有降，但核心城市占比高。截至报告期末，保利发展土地储备计容建面7140万平方米，较年初下降8%。核心38城面积储备占比约七成；已开工未售的存量住宅面积较年初下降16%。
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积极盘活存量土地资源，优化土地储备结构。对于未开工存量土地资源，保利发展正积极响应存量土地盘活政策，在全国多个城市开展存量土地的调规、置换工作。
保利发展在土地储备方面保持谨慎，注重项目质量，并积极盘活存量土地资源，优化土地储备结构，为未来发展奠定坚实基础。
保利物业稳步增长，多元化业务布局
保利物业稳健发展，第三方业务占比提升
保利物业作为保利发展的重要组成部分，在2024年上半年也取得了稳健增长。
- 合同管理面积和在管面积持续增长，业务规模不断扩大。截至报告期末，保利物业合同管理面积9.50亿平方米，在管面积7.57亿平方米。
- 营业收入和归母净利润均实现同比增长。实现营业收入78.71亿元，归母净利润8.46亿元，同比分别提升10.2%、10.8%。
- 第三方在管面积占比持续提升，公共服务优势进一步加强。第三方在管面积达到4.91亿平方米，占比达64.9%，实现第三方物管收入23.18亿元，同比增长17.7%。其中，公共服务优势进一步加强，公共服务在管面积4.22亿平方米，物业管理收入14.35亿元，同比增长17.2%。
保利物业积极拓展第三方业务，并持续深耕公共服务领域，实现业务多元化发展。
资产经营收入增长，多元化业务布局初见成效
保利发展积极拓展资产经营业务，取得了一定的成效。
- 酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目数量和面积持续增长。公司酒店、购物中心、写字楼、租赁住房等商业经营类资产项目较2023年末新增16个至151个，在管面积新增70万平方米至505万平方米。
- 资产经营业务收入增长，资产回报率和运营规模双重提升。上半年实现营业收入22.57亿元，同比增长3%。
保利发展通过拓展资产经营业务，进一步提升资产回报率，实现业务多元化发展，为未来持续增长奠定基础。
总结：挑战与机遇并存，未来可期
保利发展2024年上半年业绩表现出销售回暖、利润承压的特征。公司积极调整销售策略，把握市场机遇，加大推货力度，并注重项目权益，市场占有率稳步提升。但行业整体利润率下滑，以及结算权益比下降、经营活动现金流净额下降等因素，导致公司利润承压。
展望未来，保利发展将继续坚持稳健经营，积极应对市场挑战，把握发展机遇。公司将继续优化债务结构，降低融资成本，确保资金链的稳定；继续深耕核心城市，优化土地储备结构，为未来发展奠定基础；继续拓展第三方业务，提升资产回报率，实现业务多元化发展。
保利发展作为行业领头羊，其未来发展值得期待。
常见问题解答
Q1：保利发展2024年上半年的整体业绩表现如何？
A1: 保利发展2024年上半年销售回暖，但利润承压。公司实现营业总收入1392亿元，同比增长1.6%，但利润总额同比减少28.7%，归母净利润更是下降了39.3%，至74亿元。
Q2：保利发展在销售方面有哪些亮点？
A2: 保利发展二季度销售强劲反弹，环比增速高于行业平均水平；市场占有率稳步提升，核心城市优势明显。
Q3：保利发展利润承压的主要原因是什么？
A3: 保利发展利润承压主要受结算权益比下降、经营活动现金流净额下降以及行业整体利润率下滑的影响。
Q4：保利发展在资金管理方面有哪些优势？
A4: 保利发展积极采取措施，优化债务结构，降低融资成本，确保资金链的稳定。公司已获批注册100亿元公司债券、推出95亿元向特定对象发行可转换公司债券方案。
Q5：保利发展在土地储备方面有哪些战略？
A5: 保利发展在土地储备方面保持谨慎，注重项目质量，并积极盘活存量土地资源，优化土地储备结构。
Q6：保利物业未来的发展方向是什么？
A6: 保利物业将继续拓展第三方业务，并持续深耕公共服务领域，实现业务多元化发展。
结论
保利发展2024年上半年业绩展现出销售回暖、利润承压的特征。公司积极调整销售策略，把握市场机遇，加大推货力度，并注重项目权益，市场占有率稳步提升。但行业整体利润率下滑，以及结算权益比下降、经营活动现金流净额下降等因素，导致公司利润承压。未来，保利发展将继续坚持稳健经营，积极应对市场挑战，把握发展机遇，实现持续增长。
